Aufzugskosten im Wirtschaftlichkeitsvergleich: was Eigentümer wirklich rechnen müssen
Eine Verwalterin aus einem Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten hat mir neulich ihre Abrechnung auf den Tisch gelegt. Aufzugswartung, Prüfung, Strom, ein kaputter Türantrieb. 4.180 Euro im Jahr für einen einzigen Aufzug. Ihre Frage: „Ist das wirtschaftlich?" Ich habe ihr keine Antwort gegeben, sondern eine Gegenfrage gestellt. Wirtschaftlich im Vergleich wozu?
Genau da liegt das Problem. Fast alle Diskussionen über Aufzugskosten drehen sich um die Frage „darf ich das umlegen?", nicht um die Frage „bekomme ich für dieses Geld das Richtige?". Dabei ist die zweite Frage die, die über Jahre hinweg Tausende Euro bewegt.
Ich habe in den letzten Jahren mehrere Objekte mit Aufzug begleitet, von der kleinen WEG mit hydraulischer Anlage bis zum Neubau mit zwei Traktionsaufzügen. Was ich dabei gelernt habe: Die Wirtschaftlichkeit entscheidet sich selten bei der Rechnung, die Sie sehen. Sie entscheidet sich bei der Wartungsfirma, die Sie nicht sehen, und beim Tarifmodell, das Sie nie hinterfragt haben.
Wichtige Erkenntnisse
- Die Gesamtkosten eines Aufzugs setzen sich aus vier Blöcken zusammen: Wartung, wiederkehrende Prüfung, Strom und Instandsetzung. Der Instandsetzungsblock ist der unberechenbarste und wird bei der Planung am häufigsten unterschätzt.
- Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 BGB verlangt keine fixe Obergrenze, sondern eine nachvollziehbare Begründung. Ein starres „15-Prozent-Limit" existiert nicht.
- Die Verteilungsschlüssel sind oft jahrzehntelang unverändert geblieben, obwohl sich die Nutzung geändert hat. Das ist der stillste Kostentreiber im ganzen Objekt.
- Zwischen dem günstigsten und dem teuersten vergleichbaren Wartungsvertrag liegen in der Praxis häufig Unterschiede im mittleren dreistelligen Jahresbereich — ohne dass sich die Leistung wesentlich unterscheidet.
- Wer den Aufzug nie vergleicht, zahlt nicht zu viel für den Aufzug. Sondern für die Bequemlichkeit, nicht verglichen zu haben.
Was kostet ein Aufzug wirklich? Die vier Kostenblöcke
Reden wir über Zahlen, die man anfassen kann. Die meisten Abrechnungen, die ich gesehen habe, nennen einen Betrag für „Aufzug" — und das war es dann. Kein Mensch zerlegt das in seine Bestandteile. Genau dort beginnt aber der Vergleich.
Wartung, Prüfung, Strom, Instandsetzung
Der Wartungsvertrag ist der größte planbare Posten. Bei kleinen Anlagen mit wenigen Haltestellen liegt er häufig im Bereich von 1.000 bis 2.000 Euro pro Jahr, bei größeren oder stark frequentierten Anlagen entsprechend höher. Entscheidend ist nicht nur der Preis, sondern was drin steht: Sind Notruf, Kleinmaterial und Störungsanfahrten enthalten oder werden sie separat berechnet?
Dann die wiederkehrende Prüfung. Ein Aufzug ist ein überwachungsbedürftiges Anlagenteil und muss in regelmäßigen Abständen geprüft werden. Diese Kosten sind gesetzlich getrieben und kaum verhandelbar — aber sie sind auch nicht der Hebel, an dem Sie sparen können. Wer hier ansetzt, verwechselt Sparsamkeit mit Nachlässigkeit.
Der Stromverbrauch hängt stark vom Antriebskonzept ab. Ein moderner Aufzug mit frequenzgeregeltem Antrieb und LED-Beleuchtung braucht deutlich weniger als eine alte hydraulische Anlage, die zusätzlich einen permanenten Ölkreislauf warmhalten muss. Und dann der Block, den alle vergessen:
- Verschleißteile, die keiner vorher auf dem Schirm hat — Türrollen, Seile, Bremsbeläge
- Plötzliche Ausfälle, die immer im ungünstigsten Monat kommen
- Nachrüstungen, die aus Sicherheitsgründen irgendwann fällig werden
- und am Ende die große Frage, die jeder Aufzug irgendwann stellt: Modernisierung oder Ersatz?
Vier Blöcke. Nur der erste ist wirklich vergleichbar. Die anderen drei sind es erst, wenn Sie sich die Mühe machen, sie über mehrere Jahre zu betrachten.
Wirtschaftlichkeitsgebot und Aufzugskosten: was das BGB wirklich verlangt
Immer wieder höre ich die Zahl. „Mehr als 15 Prozent Steigerung darf ich nicht umlegen." Das ist eine der hartnäckigsten Legenden im Mietrecht, und sie hält sich erstaunlich zäh.
Die Rechtslage ist anders. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt, dass eine Betriebskostenposition wirtschaftlich und nachvollziehbar ist. Es gibt keine feste prozentuale Obergrenze, ab der eine Position automatisch unwirtschaftlich wäre. Entscheidend ist die Begründung: Warum diese Maßnahme, warum dieser Preis, warum dieser Zeitpunkt? Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Kosten notwendig und angemessen waren.
Was das für den Vergleich bedeutet
Für Sie als Eigentümer oder Verwalter heißt das konkret: Sie müssen nicht den billigsten Anbieter nehmen. Sie müssen begründen können, warum Sie den gewählten genommen haben. Und genau hier wird der Wirtschaftlichkeitsvergleich von einer Formalie zu einem echten Werkzeug.
Ein Beispiel aus meiner Praxis: Bei einem Objekt lagen drei Wartungsangebote zwischen etwa 1.100 und 1.700 Euro im Jahr. Der teuerste Anbieter hatte den dichtesten Reaktionszeitrahmen und kalkulierte Kleinmaterial pauschal ein. Über drei Jahre gerechnet war er unterm Strich nicht teurer, weil wir zwei teure Einzelanfahrten gespart haben. Das ist der Punkt, den kein Angebotsvergleich auf einem Blatt Papier zeigt.
Verteilungsschlüssel: der stille Kostentreiber
Die Gesamtkosten sind nur die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte ist die Verteilung. Nach welchem Schlüssel werden die Aufzugskosten auf die Einheiten umgelegt?
| Verteilerschlüssel | Typische Anwendung | Stärke | Schwäche |
|---|---|---|---|
| Nach Wohneinheiten | Standard in vielen Objekten | Einfach, stabil, kaum streitanfällig | Ignoriert die tatsächliche Nutzungsintensität |
| Nach Wohnfläche | Häufig in neueren Teilungserklärungen | Fühlt sich proportional an | Große Erdgeschosswohnungen zahlen mit, obwohl sie den Aufzug selten nutzen |
| Nach Personenanzahl | Selten, aber möglich | Bildet Nutzung am ehrlichsten ab | Erheblicher Erfassungs- und Streitaufwand |
| Nach Stockwerk / Nutzungsgrad | Ausnahme | Theoretisch am gerechtesten | Praktisch kaum durchsetzbar, wenn nicht von Anfang an vereinbart |
Und jetzt kommt der Teil, den kaum jemand thematisiert: Der einmal gewählte Schlüssel bleibt meistens für immer. Er wird in der Teilungserklärung oder durch Beschluss festgelegt und danach nicht mehr angefasst. Selbst wenn ein Haus durch Umbau, Aufstockung oder verändertes Nutzungsverhalten eine völlig andere Nutzung des Aufzugs kennt.
Ich habe ein Objekt begleitet, in dem fast alle Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss lagen und trotzdem nach Wohnfläche voll mitzahlen. Die Erdgeschossnutzer hätten rein rechnerisch nicht einmal den Aufzug betreten müssen. Der Eigentümer der größten Erdgeschossfläche zahlte über die Jahre einen Betrag, der für ihn persönlich keinen Nutzen hatte. Ändern ließ sich das nur über einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer. Spoiler: Es passierte nicht.
Hydraulisch oder Traktion: welcher Aufzug rechnet sich besser?
Diese Frage bekomme ich oft gestellt, und die ehrliche Antwort lautet: Es hängt davon ab, was Sie mit „rechnet sich" meinen. Kurzfristig, langfristig, oder im Vergleich zu einem Aufzug, den es noch gar nicht gibt?
Anschaffung, Betrieb und Lebensdauer
Hydraulische Aufzüge haben in der Anschaffung häufig Vorteile, brauchen aber oft mehr Energie im Betrieb und haben in der Regel kürzere Wartungsintervalle für bestimmte Verschleißteile. Traktionsaufzüge mit modernem Antrieb arbeiten energieeffizienter, besonders wenn sie mit Rückspeisung arbeiten — die Bremsenergie wird zurück ins Netz geführt. Dafür sind Anschaffung und teils auch die Instandhaltung komplexer.
Was ich in der Praxis immer wieder sehe: Der Unterschied im Jahresbetrieb macht über zwanzig Jahre gerechnet mehr aus, als der Anschaffungspreisunterschied vermuten lässt. Aber niemand rechnet über zwanzig Jahre. Man rechnet über das Jahr, in dem man gerade die Rechnung bekommt.
Wann sich eine Modernisierung rechnet — und wann nicht
Eine Modernisierung lohnt sich meistens dann, wenn der Aufzug ohnehin regelmäßig ausfällt, Ersatzteile schwer beschaffbar werden und die Stromkosten dauerhaft hoch bleiben. Sie lohnt sich selten, wenn es nur darum geht, „mal was Neues" zu haben. Ich habe einen Fall gesehen, in dem eine Modernisierung nach acht Jahren beschlossen wurde, obwohl die Anlage technisch noch solide lief. Die Amortisationsrechnung über die eingesparten Energiekosten ging über zwanzig Jahre. Keiner der Eigentümer wollte so lange warten.
Der wirtschaftlich sinnvollste Zeitpunkt für einen Vergleich ist nicht der, an dem etwas kaputt ist. Es ist der Moment, in dem der Wartungsvertrag ausläuft.
Was Sie beim nächsten Vergleich anders machen sollten
Ein Aufzugskosten-Vergleich ist kein Angebotsvergleich. Es ist ein Vergleich von Leistungsversprechen über einen Zeitraum. Wer das versteht, verhandelt anders.
- Zerlegen Sie die Kosten in die vier Blöcke. Erst dann sehen Sie, wo der Unterschied wirklich sitzt.
- Vergleichen Sie mindestens drei Angebote mit identischem Leistungsumfang. Unterschiedliche Leistungsumfänge machen jeden Preisvergleich wertlos.
- Prüfen Sie den Verteilerschlüssel. Nicht nur die Summe, sondern wer sie trägt.
- Rechnen Sie über mindestens drei Jahre, nicht über zwölf Monate. Anfahrten und Kleinmaterial verteilen sich ungleichmäßig.
- Dokumentieren Sie die Begründung Ihrer Wahl — das ist der eigentliche Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgebots, nicht der Preis allein.
Und ganz am Ende bleibt eine Frage, die ich Ihnen nicht beantworten kann, weil sie von Ihrem Objekt abhängt: Wie viele Jahre wird dieser Aufzug noch in diesem Gebäude stehen? Wer das einmal ehrlich durchgerechnet hat, sieht den Wartungsvertrag plötzlich mit anderen Augen.
